當(dāng)下的社會(huì)，要問(wèn)何物能夠牽動(dòng)所有人敏感的神經(jīng)，恐怕非房子莫屬。社交、婚戀、階級(jí)通通深度捆綁在房產(chǎn)之上。房子成了這個(gè)社會(huì)的硬通貨，超越一切、碾壓一切的硬通貨，它既讓我們焦慮、絕望，又給我們安全、保障。

而對(duì)于買房人，縈繞在他們內(nèi)心深處永遠(yuǎn)有三個(gè)問(wèn)題：買哪個(gè)城市？買哪個(gè)地段？買啥樣的房子？其實(shí)，在我看來(lái)，這三個(gè)問(wèn)題非常簡(jiǎn)單，只要你能夠深刻理解附著在房產(chǎn)上的客觀因素，就完全可以挑選到保值增值的好房子。

1.城市的選擇

目前，我國(guó)已經(jīng)是世界第二大經(jīng)濟(jì)體。2017年中國(guó)GDP達(dá)12萬(wàn)億美元，相當(dāng)于美國(guó)的63%，并且我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為6.9%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的2.3%。如果按照6%的增速再增長(zhǎng)十年左右，即在2027年前后，我國(guó)就有望取代美國(guó)成為世界第一大經(jīng)濟(jì)體，重回世界之巔。

我國(guó)的領(lǐng)土面積分別與美國(guó)、歐洲基本相當(dāng)，而人口是美國(guó)的4倍，歐洲的2倍。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城鎮(zhèn)化水平的迅速增長(zhǎng)，未來(lái)必然會(huì)成長(zhǎng)出幾座類似于紐約、倫敦的世界頂級(jí)城市，成為全球的經(jīng)濟(jì)文化中心。同時(shí)，還必然會(huì)成長(zhǎng)出一批類似于洛杉磯、芝加哥、巴黎、柏林、米蘭等的全球次級(jí)中心城市，這些中心城市的崛起將成為中華民族偉大復(fù)興的有力支撐和基本保障。

中心城市的顯著特征是人口規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、創(chuàng)新能力高、文化內(nèi)涵豐富、交通便利，而且國(guó)家的人流、資金流、交通流和信息流都持續(xù)不斷的向中心城市匯集，這些都是中心城市發(fā)展最強(qiáng)有力的保證，更是房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)步上漲的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。

近期，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展改革中心發(fā)布了《2017年中國(guó)中心城市發(fā)展年度報(bào)告》，報(bào)告是對(duì)國(guó)內(nèi)各城市發(fā)展前景的預(yù)測(cè)，更是房產(chǎn)價(jià)值投資的重要參考。

我曾多次強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)投資務(wù)必要根據(jù)城市等級(jí)和城市排名從高到低進(jìn)行選擇。房產(chǎn)價(jià)值投資的核心就是城市的投資，房產(chǎn)升值的預(yù)期就是城市發(fā)展的預(yù)期。也許你目前還沒(méi)有跨城市買房的能力，但是你必須要有跨城市買房的意識(shí)。因?yàn)檠酃膺h(yuǎn)遠(yuǎn)要比能力重要，選擇遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比堅(jiān)持重要。只有你努力擠進(jìn)大城市，你的后代才有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)階級(jí)的跨越。務(wù)必記住一句話：寧買大城市一張床，不買小城市一套房。

2.地段的選擇

房產(chǎn)投資的最終目的就是賣房。當(dāng)然你可以選擇長(zhǎng)持，但是變現(xiàn)才是房產(chǎn)投資的最終歸屬。一個(gè)地區(qū)的短期房?jī)r(jià)可能是由投資客支撐的，但是長(zhǎng)期房?jī)r(jià)一定是由當(dāng)?shù)貙?shí)際自住需求支撐的。所以，看一個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)未來(lái)是上漲還是下跌，就只有一個(gè)指標(biāo)：投資客的占比。

投資客占比20％以內(nèi)屬于安全范圍，可以購(gòu)買，占比20％-50％屬于危險(xiǎn)范圍，不建議購(gòu)買，超過(guò)50％則屬于警戒范圍，嚴(yán)禁購(gòu)買。因?yàn)樵谝粋€(gè)房產(chǎn)周期之內(nèi)，既有寬松政策，也會(huì)有限制政策，在寬松政策時(shí)期投資客占比過(guò)高的區(qū)域，在限制政策出臺(tái)來(lái)臨時(shí)的房?jī)r(jià)高位必定會(huì)集中拋盤，套現(xiàn)離場(chǎng)，在短時(shí)間內(nèi)就會(huì)造成房?jī)r(jià)“踩踏式暴跌”，2017年的環(huán)京地帶就是最慘痛的教訓(xùn)。

而自住率高的地區(qū)，即使政策持續(xù)收緊，由于居住屬性占據(jù)主導(dǎo)，而且購(gòu)房成本可控，杠桿率不高，惜售氛圍濃厚，就不會(huì)出現(xiàn)集中拋盤，因此換手率很低，交易量萎縮，房?jī)r(jià)橫盤，最多微跌。

所以說(shuō)，由剛需自住客撐起來(lái)的才是房?jī)r(jià)，投資客撐起來(lái)的只能叫泡沫。

另一方面，所有產(chǎn)品都有折舊，房屋也會(huì)折舊，但土地不會(huì)，土地的價(jià)值反而會(huì)隨著土地上投入的增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步上升。所以，選擇地段就是要選擇附加值高的地方，比如交通便利、商業(yè)繁榮、學(xué)區(qū)頂級(jí)、稀缺景觀等等，依附在這些高附加值條件上的房子才是值得投資和自住的好房子。如果你仍然不會(huì)選擇，那么我告訴你，你就盡自己最大的努力和有錢人、有權(quán)人做鄰居即可。

歸根結(jié)底，買房就是買人氣、買附加值，其它所有都TM是扯淡！

3.房產(chǎn)的選擇

房子的最終價(jià)值是要通過(guò)居住價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)的，也就是說(shuō)一套房子的投資價(jià)值需要在自住客手上兌現(xiàn)，投資鏈條的終端就是自住。說(shuō)明白點(diǎn)，所謂的房產(chǎn)投資根本上就是為他人買房。你所有的投資決策都應(yīng)該是為他人考慮的，而不僅僅是自己。當(dāng)然，如果你非要買一套沒(méi)人愿意接手但自己喜歡住的房子也無(wú)可厚非，只能證明你沒(méi)有投資意識(shí)。所以，假如你僅僅因?yàn)閮r(jià)格便宜，而去投資一套地段偏遠(yuǎn)、環(huán)境惡劣，配套缺乏、房型奇特的房產(chǎn)，恐怕將來(lái)沒(méi)人愿意接你的盤。

好的房子，各有各的優(yōu)勢(shì)，但是差的房子卻是千奇百怪，以下是我為大家匯總的挑選房子的負(fù)面清單，望務(wù)必繞行：一、商住房，二、小產(chǎn)權(quán)房，三、共有產(chǎn)權(quán)房（經(jīng)濟(jì)適用房），四、法院拍賣房，五、抵債房，六、產(chǎn)權(quán)糾紛房，七、抵押房，八、全權(quán)代理房，九、背景復(fù)雜的房產(chǎn)，十、新裝修無(wú)人居住的房子，十一、緊臨棚戶區(qū)或者待拆地塊的房子，十二、有家庭矛盾的房子，十三、兇宅，十四、靠近高架的房子，十五、靠近變電站的房子，十六、緊靠地鐵線路的房子，十七、冬天日照差的房子，十八、靠近垃圾焚燒廠和垃圾中轉(zhuǎn)站的房子，十九、臨近不吉利樓堂會(huì)館的房子，二十、頂層的房子。這二十類房子我在《這二十種“坑死人”的房子，千萬(wàn)不能買！》有詳細(xì)介紹。相信除此之外的房子應(yīng)該都是值得入手的房子了。

4.時(shí)機(jī)的選擇

房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，更是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，但是歸根結(jié)底是預(yù)期經(jīng)濟(jì)。所有政策都是通過(guò)行政手段來(lái)改變未來(lái)房?jī)r(jià)上漲或下跌的預(yù)期，引導(dǎo)民眾買進(jìn)或者賣出，從而服務(wù)于國(guó)家的整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。聽(tīng)黨話、跟黨走，國(guó)家希望你買就拼命買，為國(guó)添磚加瓦，國(guó)家希望你停就趕快停，為國(guó)分憂解愁。記住一句話：需要就買，熟悉就買，有錢就買，寬松就買。

買房，其實(shí)并不難，難的是沒(méi)錢買房。別和我談上班，我的理想就是不上班，別和我談人生，我的人生就是為了買房，買很多套房。我雖不是圣人，但希望你們和我都一樣！